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  • 上海地王开盘患重度拖延症:部分项目割肉开盘冲业绩
    本文转载自:中国经营报 记者:杨玲玲 刘颂辉 2017年11月06日 09:39 0

    近日,记者走访上海滨江公园壹号、金辉海上铭著、西郊金茂府等地王项目了解到,部分项目在开盘时间推迟一年后,依然未有明确入市时间表。另有部分地王项目在近期传出开盘消息,市场观察人士预测,房企最终的开盘均价或受限价影响,需“割肉”入市。

    关键字: 上海 地王 楼市

    地王开盘患“重度拖延症”  沪房企“割肉”入市 土拍回归理性

    楼市深度调整期,高总价、高单价的地王面临更多挑战。

    近日,《中国经营报》记者走访上海滨江公园壹号、金辉海上铭著、西郊金茂府等地王项目了解到,部分项目在开盘时间推迟一年后,依然未有明确入市时间表。另有部分地王项目在近期传出开盘消息,市场观察人士预测,房企最终的开盘均价或受限价影响,需“割肉”入市。

    受访行业人士提出,在上海市场,地王项目更要顶住双重压力:政府的预售证管制依然存在,新房销售价格有窗口指导,过高则无法通过审核;销售延迟导致财务成本也与日俱增,在等待预售证的过程中,削减了利润空间。

    针对项目开盘计划,记者致电金辉集团相关负责人,其回复称:“目前没有明确的开盘时间,我们也希望今年底或者明年初能取得预售证。”对于项目开盘时间多次调整,其表示, 一是受调控影响,另外项目的外立面也在做一些调整。

    滨江、金辉等项目暂无入市时间表

    2015年和2016年取得的地王项目,入市日期正在临近,随着房地产市场告别狂热,趋于冷静,如何从高成本中“解套”,正成为地王开发企业难以回避的难题。近日,记者走访上海多个地王项目发现,地王们虽曾风光无限,如今却受困于严厉的调控环境,备受煎熬。

    2015年9月,滨江集团拿下宝山大场镇地块,以地王身份首进上海。随后,滨江集团将该项目命名为滨江公园壹号,计划2016年下半年推出。不过时至今日,滨江公园壹号仍然未能取得预售证。

    10月31日中午,记者以购房者身份走访位于宝山区华秋路的滨江公园壹号看到,营销中心购房者寥寥,显得较为冷清。根据销售员介绍,项目首次开盘的时间和均价都待定,样板房暂时无法对外开放,也没有户型图等纸质宣传材料可以参考。

    当记者提出项目早在去年就传出开盘消息,为何迟迟难以开盘。销售人员介绍称:“上海像我们这样的楼盘其实比较多,主要是受限价影响,马上11月份会有一批项目开盘,几乎都在外郊环,鲜少有中外环以内的项目,我们也很无奈。”

    针对公司业绩表现以及上海项目的进展情况,记者致电致函滨江集团董秘办,截至发稿未获回应。

    同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者,“对于热点城市来讲,一旦楼市进入调整阶段,批量的‘地王’项目有可能因此而陷入困局。”

    采访中,记者了解到,上海2015年出现的一个区域地王项目,入市时间也是一拖再拖。彼时,金辉地产以总价28.15亿元夺得上海闵行区莘庄镇闵行新城MHP0-0303单元01-01-15A地块,楼板价43790元/平方米,溢价率143.28%,刷新区域单价地王纪录。

    近日,在闵行区莘朱路上的金辉海上铭著营销中心,销售人员告诉记者,由于政府调控,目前暂无报价,但周边稍微好一点的二手房,均价已经达到7.5万~8万元/平方米。根据销售人员介绍,开发商也希望早日回笼资金,但目前受限价影响较大。

    当记者致电金辉集团相关负责人提出,久不开盘,公司在资金方面是否会面临压力的疑问。该负责人坦言:“压力肯定会有,但公司同时运营多个项目,会做相应调整,资金都是活的,不会有什么问题。” 不过,地王项目的煎熬,仍在持续中。

    同为区域单价地王的还有上海松江区泗泾镇的融创壹号府项目,2016年5月11日,泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块以总价30.05亿元被融创竞得,溢价率111%,楼板价38291元/平方米。11月1日,该项目售楼处销售人员表示,售楼中心已经建成,还未对外开放,具体开盘时间要到2018年。

    部分项目“割肉”开盘冲业绩

    记者实地走访了解到,有部分高价地项目,在近期传出了开盘的市场消息。其中,2015年12月,由龙湖地产以46.5亿元竟得的上海嘉定区江桥镇北社区地块,溢价108.34%,楼板价27084元/平方米。

    近日,记者走访位于嘉定区嘉涛路的龙湖天璞售楼处时,销售人员表示,项目为精装交付,将在近日首开7栋楼,约400余套房源,但具体的开盘时间并不清楚,均价也不好判断。不过销售人员透露:“目前排号的购房者已达1600人左右,是开盘房源的好几倍。所以我们也会有一个选择,相对于首付仅35%的首套房用户,可能首付70%的改善型客户会更占优势。”

    《第一财经日报》此前报道,今年上海一共8个项目有销售计划,目标销售额100亿元。其中,仅龙湖天璞一个项目,销售目标就占到80亿元。上海中原地产市场分析师卢文曦认为,不断推迟开盘会对房企的业绩造成压力,为了回款很有可能降价补量。

    值得关注的是,上海2016年出让的一幅高价地也在近日传出了开盘消息,但目前尚未领取预售许可证。2016年6月,建发房产以41.98亿元的价格夺得嘉定区嘉定新城E27-1地块,溢价率68%,楼板价达到30289元/平方米。公开资料显示,西郊金茂府项目是由建发房产、保利置业和中国金茂联合开发,是中国金茂继大宁金茂府之后,在上海打造的第二座金茂府。

    上海房地产分析人士此前预计,项目未来的保本价可达4.5万元/平方米以上,如果剔除不可售以及配套部分,保本价可达5.6万元/平方米以上。因此,若按照上述西郊金茂府项目客户经理“高层成交均价在5.4万~5.5万”的说法,该项目的开盘价格已近乎成本价。

    盈利空间摊薄的情况下,记者发现,该项目目前的建设进度也较为缓慢。日前,记者在西郊金茂府项目工地上看到,靠近公路一侧的工地里有高层住宅在施工。工地内一名建筑工人告诉记者,项目总共规划有38幢楼,目前只建了6幢高层住宅,大多建到第10层。而据了解,自2016年6月份拿地到现在,该项目建设周期已达16个月之久。

    针对工程建设进度和项目未来的盈利问题,中国金茂上海公司相关负责人回应《中国经营报》记者称,西郊金茂府自确认合作开发以来,工程进度正常,工地建设过程中操作较为标准,一切按照正常的程序进行。

    土地市场低溢价交易成常态

    事实上,开发商敢于争抢高价地,预期判断楼市仍将继续走高,而当市场调控政策密集出台,楼市转入下行时,地王项目则会显得分外尴尬。

    卢文曦举例称,当年的上海嘉定新城双料地王(溢价地王和嘉定地王),楼板价为12076元/平方米,溢价率高达435%。“卖了4年之后,今年上半年成交均价为19591元/平方米,让人掬一把辛酸泪。”与此同时,昔日的“长风地王”,楼板价22409元/ 平方米,当前整个项目成交均价为44377元/平方米,赚钱几无希望。

    “过去两年间,住房销售较为火热,这个时候土地市场也会有较为明显的热度,总体上确实会有一些过激拿地的现象。这也导致了地王项目比较多,且风险较大。尤其当地王项目遇到预售证管控,这个时候相关房企就会比较尴尬,面临不降价就没有销售资格,降价即亏本的现状。”易居研究院智库中心研究总监严跃进置评称。

    对此,也有地王项目开发商引入合作者分摊风险和压力。此前,位于浦东新区内,由保利地产操盘的上海周浦地王传出退地风波,随后首创置业27.8亿元入股保利上海周浦地王,持股权益51%。

    今年5月,记者走访周浦地王项目了解到,地块已开工两个月。近日,记者再次探访保利周浦地王项目看到,工地内矗立着约10多座吊车,部分建筑已经盖至三到四层楼,有些则仍在打地基。施工工人告诉记者,该工程已经进行约半年左右,工期比较慢。

    记者从产品类型梳理了解到,保利项目与周边的中骏柏景湾以及世茂云图有重叠,3个项目相邻,未来或会争夺客源,形成三足鼎立之势。

    不过,近期上海土地市场逐渐回归理性。10月31日,上海土拍市场又有5幅租赁用地全部0溢价率成交,且均由上海地产集团摘得。记者统计发现,两个月内,上海地产集团已合计拿下9幅优质住宅用地。此前,上海地产集团在接受记者采访时提出,集团参与人才长租公寓建设,通过土地市场竞标及释放集团部分存量土地,落实人才长租公寓建设用地,力争2年内建设2万套。

    “对于当前低溢价的现象,总体上说明了一点,即土地市场的价格得到了有效管控。”严跃进表示。

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