上海地王開盤患重度拖延癥:部分項目割肉開盤沖業績
本文轉載自:中國經營報 記者:楊玲玲 劉頌輝 2017年11月06日 09:39 0

近日,記者走訪上海濱江公園壹號、金輝海上銘著、西郊金茂府等地王項目了解到,部分項目在開盤時間推遲一年后,依然未有明確入市時間表。另有部分地王項目在近期傳出開盤消息,市場觀察人士預測,房企最終的開盤均價或受限價影響,需“割肉”入市。

關鍵字: 上海 地王 樓市

地王開盤患“重度拖延癥”  滬房企“割肉”入市 土拍回歸理性

樓市深度調整期,高總價、高單價的地王面臨更多挑戰。

近日,《中國經營報》記者走訪上海濱江公園壹號、金輝海上銘著、西郊金茂府等地王項目了解到,部分項目在開盤時間推遲一年后,依然未有明確入市時間表。另有部分地王項目在近期傳出開盤消息,市場觀察人士預測,房企最終的開盤均價或受限價影響,需“割肉”入市。

受訪行業人士提出,在上海市場,地王項目更要頂住雙重壓力:政府的預售證管制依然存在,新房銷售價格有窗口指導,過高則無法通過審核;銷售延遲導致財務成本也與日俱增,在等待預售證的過程中,削減了利潤空間。

針對項目開盤計劃,記者致電金輝集團相關負責人,其回復稱:“目前沒有明確的開盤時間,我們也希望今年底或者明年初能取得預售證。”對于項目開盤時間多次調整,其表示, 一是受調控影響,另外項目的外立面也在做一些調整。

濱江、金輝等項目暫無入市時間表

2015年和2016年取得的地王項目,入市日期正在臨近,隨著房地產市場告別狂熱,趨于冷靜,如何從高成本中“解套”,正成為地王開發企業難以回避的難題。近日,記者走訪上海多個地王項目發現,地王們雖曾風光無限,如今卻受困于嚴厲的調控環境,備受煎熬。

2015年9月,濱江集團拿下寶山大場鎮地塊,以地王身份首進上海。隨后,濱江集團將該項目命名為濱江公園壹號,計劃2016年下半年推出。不過時至今日,濱江公園壹號仍然未能取得預售證。

10月31日中午,記者以購房者身份走訪位于寶山區華秋路的濱江公園壹號看到,營銷中心購房者寥寥,顯得較為冷清。根據銷售員介紹,項目首次開盤的時間和均價都待定,樣板房暫時無法對外開放,也沒有戶型圖等紙質宣傳材料可以參考。

當記者提出項目早在去年就傳出開盤消息,為何遲遲難以開盤。銷售人員介紹稱:“上海像我們這樣的樓盤其實比較多,主要是受限價影響,馬上11月份會有一批項目開盤,幾乎都在外郊環,鮮少有中外環以內的項目,我們也很無奈。”

針對公司業績表現以及上海項目的進展情況,記者致電致函濱江集團董秘辦,截至發稿未獲回應。

同策咨詢研究部總監張宏偉告訴記者,“對于熱點城市來講,一旦樓市進入調整階段,批量的‘地王’項目有可能因此而陷入困局。”

采訪中,記者了解到,上海2015年出現的一個區域地王項目,入市時間也是一拖再拖。彼時,金輝地產以總價28.15億元奪得上海閔行區莘莊鎮閔行新城MHP0-0303單元01-01-15A地塊,樓板價43790元/平方米,溢價率143.28%,刷新區域單價地王紀錄。

近日,在閔行區莘朱路上的金輝海上銘著營銷中心,銷售人員告訴記者,由于政府調控,目前暫無報價,但周邊稍微好一點的二手房,均價已經達到7.5萬~8萬元/平方米。根據銷售人員介紹,開發商也希望早日回籠資金,但目前受限價影響較大。

當記者致電金輝集團相關負責人提出,久不開盤,公司在資金方面是否會面臨壓力的疑問。該負責人坦言:“壓力肯定會有,但公司同時運營多個項目,會做相應調整,資金都是活的,不會有什么問題。” 不過,地王項目的煎熬,仍在持續中。

同為區域單價地王的還有上海松江區泗涇鎮的融創壹號府項目,2016年5月11日,泗涇鎮SJSB0003單元12-01號地塊以總價30.05億元被融創競得,溢價率111%,樓板價38291元/平方米。11月1日,該項目售樓處銷售人員表示,售樓中心已經建成,還未對外開放,具體開盤時間要到2018年。

部分項目“割肉”開盤沖業績

記者實地走訪了解到,有部分高價地項目,在近期傳出了開盤的市場消息。其中,2015年12月,由龍湖地產以46.5億元竟得的上海嘉定區江橋鎮北社區地塊,溢價108.34%,樓板價27084元/平方米。

近日,記者走訪位于嘉定區嘉濤路的龍湖天璞售樓處時,銷售人員表示,項目為精裝交付,將在近日首開7棟樓,約400余套房源,但具體的開盤時間并不清楚,均價也不好判斷。不過銷售人員透露:“目前排號的購房者已達1600人左右,是開盤房源的好幾倍。所以我們也會有一個選擇,相對于首付僅35%的首套房用戶,可能首付70%的改善型客戶會更占優勢。”

《第一財經日報》此前報道,今年上海一共8個項目有銷售計劃,目標銷售額100億元。其中,僅龍湖天璞一個項目,銷售目標就占到80億元。上海中原地產市場分析師盧文曦認為,不斷推遲開盤會對房企的業績造成壓力,為了回款很有可能降價補量。

值得關注的是,上海2016年出讓的一幅高價地也在近日傳出了開盤消息,但目前尚未領取預售許可證。2016年6月,建發房產以41.98億元的價格奪得嘉定區嘉定新城E27-1地塊,溢價率68%,樓板價達到30289元/平方米。公開資料顯示,西郊金茂府項目是由建發房產、保利置業和中國金茂聯合開發,是中國金茂繼大寧金茂府之后,在上海打造的第二座金茂府。

上海房地產分析人士此前預計,項目未來的保本價可達4.5萬元/平方米以上,如果剔除不可售以及配套部分,保本價可達5.6萬元/平方米以上。因此,若按照上述西郊金茂府項目客戶經理“高層成交均價在5.4萬~5.5萬”的說法,該項目的開盤價格已近乎成本價。

盈利空間攤薄的情況下,記者發現,該項目目前的建設進度也較為緩慢。日前,記者在西郊金茂府項目工地上看到,靠近公路一側的工地里有高層住宅在施工。工地內一名建筑工人告訴記者,項目總共規劃有38幢樓,目前只建了6幢高層住宅,大多建到第10層。而據了解,自2016年6月份拿地到現在,該項目建設周期已達16個月之久。

針對工程建設進度和項目未來的盈利問題,中國金茂上海公司相關負責人回應《中國經營報》記者稱,西郊金茂府自確認合作開發以來,工程進度正常,工地建設過程中操作較為標準,一切按照正常的程序進行。

土地市場低溢價交易成常態

事實上,開發商敢于爭搶高價地,預期判斷樓市仍將繼續走高,而當市場調控政策密集出臺,樓市轉入下行時,地王項目則會顯得分外尷尬。

盧文曦舉例稱,當年的上海嘉定新城雙料地王(溢價地王和嘉定地王),樓板價為12076元/平方米,溢價率高達435%。“賣了4年之后,今年上半年成交均價為19591元/平方米,讓人掬一把辛酸淚。”與此同時,昔日的“長風地王”,樓板價22409元/ 平方米,當前整個項目成交均價為44377元/平方米,賺錢幾無希望。

“過去兩年間,住房銷售較為火熱,這個時候土地市場也會有較為明顯的熱度,總體上確實會有一些過激拿地的現象。這也導致了地王項目比較多,且風險較大。尤其當地王項目遇到預售證管控,這個時候相關房企就會比較尷尬,面臨不降價就沒有銷售資格,降價即虧本的現狀。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進置評稱。

對此,也有地王項目開發商引入合作者分攤風險和壓力。此前,位于浦東新區內,由保利地產操盤的上海周浦地王傳出退地風波,隨后首創置業27.8億元入股保利上海周浦地王,持股權益51%。

今年5月,記者走訪周浦地王項目了解到,地塊已開工兩個月。近日,記者再次探訪保利周浦地王項目看到,工地內矗立著約10多座吊車,部分建筑已經蓋至三到四層樓,有些則仍在打地基。施工工人告訴記者,該工程已經進行約半年左右,工期比較慢。

記者從產品類型梳理了解到,保利項目與周邊的中駿柏景灣以及世茂云圖有重疊,3個項目相鄰,未來或會爭奪客源,形成三足鼎立之勢。

不過,近期上海土地市場逐漸回歸理性。10月31日,上海土拍市場又有5幅租賃用地全部0溢價率成交,且均由上海地產集團摘得。記者統計發現,兩個月內,上海地產集團已合計拿下9幅優質住宅用地。此前,上海地產集團在接受記者采訪時提出,集團參與人才長租公寓建設,通過土地市場競標及釋放集團部分存量土地,落實人才長租公寓建設用地,力爭2年內建設2萬套。

“對于當前低溢價的現象,總體上說明了一點,即土地市場的價格得到了有效管控。”嚴躍進表示。

相關閱讀

以上文章,轉載自中國經營報 記者:楊玲玲 劉頌輝

地產人網歡迎您投稿,編輯部電話:010-68323566-8051,客服郵箱:yangjinzhi.zf@cric.com

您也可以通過以下方式爆料:在線提交地產人網官博QQ:2990703050

您也來說兩句
正在處理...
評論 表情
TA剛剛來過
扬州房地产