李宇嘉:"落子"金融 租者安心
本文轉載自:網易房產 2017年11月06日 10:28 0

目前,我國住房租賃市場有三大痛點,一是租房市場長期不規范,存在“黑中介”、二房東、“霸王條款”、隨意漲價、房租欺詐、被迫搬家、不退還押金等亂象;二是租房無法享受到與買房一樣的公共服務,如租房人群很難落戶,也就很難享有與戶籍掛鉤的社會保障。即便是申請信用貸款或消費融資,銀行也往往要求以房子來抵押;三是租賃的準入門檻越來越高。

關鍵字: 李宇嘉 租賃 金融

租賃已經崛起,而且已經成為“風口”和“藍海”。從中央到地方,對租賃市場的重視程度史無前例:比如2016年國務院39號文吹響號角,2017年5月發布我國第一部租賃管理法規,這是制度和政策規范,也是頂層設計;新增供地集體土地和配建或建設租賃住房,13個熱點城市率先要在2020年前建成“租售并舉”的住房制度,“十三五”新增住房供應要占據30%-60%;規定租賃同享公共服務等等,這是政策“落地”。目前,全國有1.6億人在城鎮租房居住,占城鎮常住人口的21%;20大城市租房人群平均占比達40%,13個城市占比接近或超過50%。

這只是開始。近期,備受矚目的“十九大”,再次明確“住房要回歸居住屬性”,這將給未來5-10年的房地產定調。未來,房地產領域所有改革部署和政策舉措,都將緊緊圍繞住房的這一新定位展開。關于房地產,十九大報告將其置于“加強社會保障體系建設”這一章節中,并提出“房子是用來住的、不是用來炒的,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。突出住房居住和公共產品屬性,體現在新的住房制度中,就是租賃住房占主體地位。可以說,“租售并舉”是堪比1998年“房改”,我國住房領域又一次重大的制度和體制變革。

圖1 回歸居住屬性的住房發展新時代

李宇嘉:“落子”金融,租者安心

如果說,1998年“房改”時,我國住房需求的主體是長期計劃經濟時期,長期被“短缺供給”壓制的廣大城鎮居民的住房需求。那么,新時代住房需求的主體,則是迫切希望融入城市,并“扎根”城市的廣大新市民(外來人口、新就業大學生)的住房需求。他們只有安居才意味著“扎根”城市,這就是“讓全體人民住有所居”。但是,值得注意的是,基于“兩高一低”(高房價、高生活成本、低支付能力)的現實,新市民住房需求首先是租賃需求,等待日后有了一定積蓄后,然后才是買房需求,這就是“租售并舉”。目前,我國有2.45億外來人口、1.5億留守人群(留守婦女、留守兒童、留守老人)及2000萬左右長期租房的大學生(已畢業)。

從規模看,這部分人群相當于現有城市常住人口的40%。同時,盡管我國還有30%的農業就業人口,但農業產業化、機械化,1-2億的農業人口已進入城市(流動人口),或者“農忙(3個月左右)在鄉、農閑進城”。2012年以來,大城市房價翻了2倍左右,廣大白領普遍選擇“先租后買”的住房模式;基于小孩教育、父母養老和工作調動,很多有房業主也選擇租房。因此,多數大城市超過50%的人群租房,未來還將有3億人口安居城市,租房也是他們的第一選擇。由此,租賃市場崛起是我國樓市“下半場”最大紅利,也將引領我國內需社會構建和經濟轉型。

圖2 我國“3個一億人”的偉大戰略

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資料來源:深圳市房地產研究中心

目前,我國住房租賃市場有三大痛點,一是租房市場長期不規范,存在“黑中介”、二房東、“霸王條款”、隨意漲價、房租欺詐、被迫搬家、不退還押金等亂象;二是租房無法享受到與買房一樣的公共服務,如租房人群很難落戶,也就很難享有與戶籍掛鉤的社會保障。即便是申請信用貸款或消費融資,銀行也往往要求以房子來抵押;三是租賃的準入門檻越來越高。目前,規模化、專業化租賃成為國家培育租賃市場的重點,如長租公寓、租賃用地出讓予國企、企業盤活存量用房等等,加上整治市場秩序、市場巡查等已經“常態化”,租房市場長期不規范的問題逐漸緩解。此外,租售同權、漸進同享公共服務也是大趨勢。按照習總書記說的,就是“幼有所育,勞有所得,老有所養,弱有所扶,學有所教,病有所醫,住有所居”。 

表1:當前我國租房市場中租客普遍反映的秩序問題

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數據來源:鏈家地產

但是,租賃準入門檻越來越高值得警惕。首先,租金不斷上漲。自2011年以來,租金已連續上漲5-6年。以深圳為例,2010年深圳商品住房租金為40.3元/平米/月,到2016年已上升至68.3元/平米/月,特區內超過70元/平米/月。即便是城中村,一室一廳的住房,現在每月租金也在2000-3000元。但是,2016年,全國農民工月均收入才3275元,大學畢業生收入甚至低于農民工。2016年,深圳常住人口人均月可支配收入為4057元,而商品房套均月租金為4815元。這就是為什么,合租成為普遍現象,但也衍生出更多問題,如消防安全、“打隔斷”等建筑安全、“二房東”等。

圖3:2010-2016年深圳商品住房租金及回報率

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數據來源:深圳市房地產研究中心

表2  2014-2016年深圳商品房租金趨勢


數據來源:深圳市房地產研究中心

其次,代理中介要收取1-2個月的租金作為代理費,“押二付一”(押2個月租金、付1個月租金)、“押一付二” (押1個月租金、付2個月租金)等等是常規的押金或租金給付形式。甚至,為避免短租或中途退租帶來“空置”風險或再交易成本,除1-2個月的押金,很多房東要求租客一次性支付半年或一年租金。對于85后和90后等租賃主體來說,剛踏入社會,很多都是“月光族”,不管是籌集幾千元的押金,或是一次拿出半年或一年租金,壓力都很大;再次,部分房東頻繁漲租或者出售房屋,導致租客要么承受更高的租金,要么被迫頻繁搬家,居住不穩定。近日,易居房地產研究院公布了一份《全國50城房租收入比研究》報告,根據房租收入比公式,計算出各城市房租收入比值。具體城市來看,北京(58%)、深圳(54%)、三亞(48%)、上海(48%)等4個城市房租收入比高于45%,屬于租金嚴重過高城市。

表3:全國50個城市2017年6月租金收入比

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解決租賃準入門檻高,就需要創新普惠金融。何為普惠金融?世界銀行《全球金融發展報告2014:普惠金融》指出,普惠金融是指在金融機構成本可負擔的前提下,通過不斷競爭和創新,保證受金融服務排斥的對象獲得所需要的金融服務。現實中,由于金融機構單方歧視條款、無抵押物、利率高過支付能力和金融知識匱乏,很多普通人群、創業群體,特別是低收入、弱勢群體、小微企業等被排斥在金融服務之外。普惠金融缺失,對經濟金融、生產生活、社會穩定的沖擊是全方位的。首先,融資被迫轉向高利貸,超高利率助長食利氛圍和高風險投機,影響金融穩定,比如現金貸、校園貸;其次,底層民眾和企業無法通過金融手段解決合理融資需求,生產和生活穩定受影響;再次,金融排斥往往導致社會排斥或二元化分割,影響社會穩定。

對租賃市場來說,如果非戶籍人口、新就業大學生等新市民,無法通過合理的融資進入租賃市場,必然會產生游離于監管之外的“邊緣化租賃”,比如群租、大規模城中村租賃、城市外圍租賃,這不僅不利于身心健康,在城市“安頓”下來,還可能產生消防安全隱患,“二房東”盤剝等等。以深圳為例,根據2014年建筑物調查,全市有1041萬套各類住房,如表2所示,近180萬套商品住房中,約30萬套出租;已建成保障性住房40萬套,約13萬套出租(“十三五”期間還將建成40萬套人才和保障出租房);機關企事業單位自建住房有50萬套,約30萬套周轉出租;城中村住房約500萬套,約450萬套在租;工業區配套宿舍有180萬套,除少部分已售外,約160萬套出租;其他類型住房(含商務公寓、賓館、旅館等)約80萬套,約60萬套出租。

表4 深圳市各類住房量及出租情況

 

數據來源:深圳市規劃和國土資源委員會

可知,深圳住房供應的主體事實上是租賃市場,尤其是原村民或集體經濟組織自建或合建房占總出租套數的61%,從人群上說,70%的人選擇租房居住,這一比例全球最高,甚至超過德國的水平。由此,通過體面的、低成本的租賃,新市民難以在城市“扎根”,培育租賃市場的目的和意義也很難實現。對深圳而言,若70%的人口(1400萬左右)無法通過體面的和低成本的租賃住房“扎根”,深圳很難稱得上是包容性的城市,深圳吸引人才的競爭力、創業創新的潛力,也很難發揮出來。近期,作為深圳最大的住房按揭貸款銀行,自上世紀90年代開始,以“要買房、找建行”為業務坐標,致力于讓全市人民安居樂業的建設銀行,推出個人住房租賃貸款新產品——按居貸。據筆者了解,這應該是全國銀行第一款針對個人租賃的貸款產品。

據筆者了解,按居貸是向租客發放的,用于一次性支付租金等租房相關費用的貸款。一方面滿足了租客一次性支付租金的融資需求,借助銀行金融手段獲得長期居住權;另一方面租客可以借助一次性付款方式,從房東獲取房租折扣,降低租賃成本,鎖定未來較長時間內的租金水平。此外,銀行通過網銀、信用卡及客戶在京東、阿里、銀聯平臺上支付和交易大數據,可判斷客戶信用。有銀行授信,意味著租客信用分值比較高,押金可以降低,中介費也可以降低。而且,貸款在手機銀行APP上申請,輸入手機號,確認客戶授權書后,系統即可反饋預估額度。當日簽約、當日放款,額度最高可達100萬,貸款額度期限最長十年,符合年強人消費習慣和偏好。

對房東而言,不僅可一次性收取長期租賃合同的租金,避免每月催繳租金和更換租客的麻煩;另一方面,銀行將審核租客的資信情況,居住和職業的穩定性,為房東篩選優質的租客,防范租客欠租、逃租。而且,為獲得規模收益、降低運營成本,銀行將與大型租賃企業合作,這是一個良性循環,為機構開展專業化的、規模化的租賃經營創造了基礎,也為租賃下游衍生產業創造出了商機,比如REITs、房屋裝修、電商提供的所有生活服務等,從而實現產業鏈共贏。

這里,筆者并非為建行代言,而是想闡述金融的作用。陳志武教授《金融的邏輯》一書中談到,“把未來收入往今天的消費轉移”的金融工具,不僅能促進消費內需的增長,更重要的是增加個人一輩子的總體福利。因為,一個人年輕時最能花錢、最需要花錢、最有意愿花錢,但往往是一生中收入最低或不足以支撐花銷的時候;等到過了中年,最不需要花錢、也不能花錢的時候,又偏偏是收入最高的時候。正因為這點,才有必要創新金融產品,特別是針對中低收入人群、年輕人的普惠金融產品,用住房按揭貸款、汽車貸款、學生貸款、租賃貸款等金融產品。

圖4:金融能增加我們的總福利

李宇嘉:“落子”金融,租者安心

數據來源:深圳市房地產研究中心

它們的作用是幫助我們盡可能把一輩子的收入在不同年齡段之間拉平,讓一個人一輩子的消費更趨合理,以免有時錢少時抑制消費能力和沖動,節衣縮食,而錢多無處花、無能力花,也不愿意花。未來,隨著85后、90后相繼成為社會消費的主體,消費金融的時代將到來,無論按揭、信用卡、消費貸、汽車貸及五花八門的分期付款,都是消費融資的體現,也是巨大的機會。依靠BAT、京東等“無死角”大數據的信用平臺,銀行不僅可以識別出“誰是守信用的”,約束那些不守信用的人,而且還可以降低金融準入門檻,降低消費的成本。無論對銀行、消費者、商家、政府,還是對整個社會發展,都是“多贏”的過程,這也是金融的“下半場”。

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