北京首批限競房即將入市,預計下半年批量供應解渴
本文轉載自:21世紀經濟報道 記者:王營 2018年06月11日 10:09 0

限競房項目將對剛需、剛改客群形成極大吸引。目前看,限房價項目合計大約3000億貨值。預計在6月開始,將出現限價房供應量的井噴,短期入市房源有望超過2萬套。

關鍵字: 限競房 供應 樓市

??新建商品住宅極為稀缺的北京市將迎來限競房井噴時代。

??6月8日,北京市住建委掛出6個新房預售項目,其中三個限競房項目。這三個項目分別是位于房山良鄉的金樾和著和旭輝城,以及位于大興瀛海的瀛海府,預計將向市場供應23.14萬平方米限競房。

??房山良鄉兩項目金樾和著和旭輝城的預售均價限定均為38994元/平方米,最高不得超過40944元/平方米,且執行“9070”政策。良鄉周邊有五六個商品住宅項目在售,今年以來,商品住宅的成交均價在4萬-5萬元/平方米,相比之下,限競房項目在價格上優勢明顯,而緊湊的戶型則使得其總價上優勢更為突出。限競房的主力產品90平方米總價為351萬元,而良鄉商品住宅項目今年的套均成交價為581萬元,限競房的單套總價比商品住宅低了230萬元。

??非常明顯,限競房項目將對剛需、剛改客群形成極大吸引。中原地產首席分析師張大偉分析認為,這3個項目的入市簽約,將直接拉低北京2018年上半年市場均價2%-3%。

??不過,令業內擔擾的是,房山的市場需求能否支撐兩項目的龐大貨量。據北京市住建委官網顯示,兩項目的取證面積分別為9.4萬平方米和10.3萬平方米,按套數計約為2000套。而據思源地產數據顯示,今年前5個月,房山區新房住宅共成交392套,二手房成交3501套,新房、二手相加,今年1-5月,房山住宅的總需求量為3893套。

??思源地產首席分析師郭毅分析,未來2000套新房的入市,對區域樓市將產生巨大沖擊,有可能會吸聚整個京西五環外區域的新房及二手房置業需求,造成房源去化速度的減慢,并因此作用到區域房價水平,特別是對京西的二手市場,將會起到拉低二手房價的實際收效,給剛剛出現復蘇契機的二手市場造成重壓。大興瀛海府的銷售局面相對樂觀,該項目的預售均價為52449元/平方米,最高不得超過55071元/平方米,與緊鄰兩商品住宅項目突破6萬元的成交價格相比,優勢較為明顯。另外,瀛海府可售住宅的體量較小,計劃預售的面積也不過33842平方米,約可提供300余套限競房,而大興南海子周邊在售項目大多為高端改善項目,瀛海府的單價優勢將有效聚集區域客流。

??郭毅認為,面對未來的激烈市場競爭,限競房項目爭相搶先入市,率先收攏購房需求成為房企共同的選擇,如果土地市場依舊保持與去年相同的供地速度和競地規則,土地市場和商品房市場供量同步增加,一方面微觀樓市很可能因供量集中、供不應求造成滯銷,另一方面商品房的滯銷也將向土地市場傳輸,造成土地流拍流標的現象進一步增加,今年開發商已經開始精選土地,而隨著限競房開閘,房企真正面臨去化壓力時,這一趨勢將更加明顯。

??“可以預測的是,隨著3個限競房項目取得預售許可,也將打開今年限競房供應的閘門,55個限競房項目446萬平方米計容建面將陸續面向市場推出,而2017年北京商品住宅的成交面積也不過394.05萬平方米,市場的去化壓力可想而知。”郭毅表示。

??據張大偉預測,目前看,限房價項目合計大約3000億貨值。預計在6月開始,將出現限價房供應量的井噴。短期入市房源有望超過2萬套。(合計限價房總量4.5萬套,其中部分有可能在4季度后上市)

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,北京限價房的制度改革和產品創新,一直是北京住房市場供給側改革的重要內容,也是當前北京住房交易中值得關注的內容。此次住房項目中,此類限價房入市,顯然具有較為積極的意義,有助于改善供給結構和成交結構,也利好對房價的穩定。

??他認為,從北京此次限價房項目來說,價格公道、戶型合適、房源較多,所以有助于這一波觀望購房者積極入市。另外很關鍵的一點是,北京此次限價房的交易,對于未來房企的項目開發等會有較為明顯的影響。如果銷售市場較好,那么也可以刺激房企未來拿地的積極性提高。

??從市場交易來看,此類限價房地段都不錯,主要是房山和大興,預計認購方面性價比還是比較高的。而此類住房交易后,對于北京的房價結構也會有很大的影響,至少會可抑制房價,利好市場預期的穩定。

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