新城控股歐陽捷:傳統房地產業 還有8-10年的“美好時光”
本文轉載自:21世紀經濟報道 記者:張敏 2018年07月30日 09:44 0

“今年的市場到底怎么看?我們給出的觀點叫做‘大穩小亂’,樓市將回歸零增長。大穩就是不突破上限,也不突破下限。這種情況下,個別區域市場會有波動,但樓市整體不會大起也不會大落。”近日,博鰲21世紀房地產論壇第18屆年會在海南三亞隆重舉行,新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷在演講中表示。

關鍵字: 新城控股 歐陽捷

??“今年的市場到底怎么看?我們給出的觀點叫做‘大穩小亂’,樓市將回歸零增長。大穩就是不突破上限,也不突破下限。這種情況下,個別區域市場會有波動,但樓市整體不會大起也不會大落。”近日,博鰲21世紀房地產論壇第18屆年會在海南三亞隆重舉行,新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷在演講中表示。

??歐陽捷對未來房地產市場的走勢頗有信心,認為在監管層的穩健調控措施下,市場將維持平穩走勢。

??但未來的行業競爭格局卻日趨激烈。歐陽捷在接受21世紀經濟報道專訪時表示,現有的市場規模還會維持一段時間,但未來無論行業還是企業,都會面臨發展的“天花板”。綜合來看,傳統房地產業還有8-10年的“美好時光”。

??爭奪現金流或引發降價

??近期,中美貿易戰不斷升級,并引發人民幣匯率發生波動。這一變化對國內房地產市場的影響,成為業內關注的焦點。

??歐陽捷認為,隨著中國經濟的發展,中美的貿易對抗及沖突是不可避免的,中美貿易戰打響了世界經濟不穩定性的前哨戰,其背后的邏輯在于壓制中國的發展速度,保持美國的領先優勢。

??對于國內形勢,他指出,目前中國面臨的問題是維持信貸、樓市、股市、債市、匯市的穩定。目前中國房價泡沫破裂的風險揮之不去,市場經濟下出現債務違約十分正常,一二線城市供應不足,房價受限三四線城市需求透支,后續乏力。

??就房地產市場的風險而言,歐陽捷指出,房企風險在于現金流而非負債,只要現金流能夠覆蓋運營支出和還本付息,企業就沒有風險。為了爭奪現金流,勢必會有更多的房企競相競爭,導致更大面積的房價下降。

??“現在的債務到底有多少?今年上半年百強房企的銷售額是4.59萬億元,同期公開市場募集的債只有3700多億,除了已經還的,還有2600億。平均每天還252億元,只要11天的銷售額就可以將債務全部覆蓋掉。”

??歐陽捷指出,百強房企的風險非常的低,幾乎沒有太大的風險。但不代表個別房企沒有風險,如果個別房企為爭奪現金流而降價銷售,就可能導致更大面積的房價下降。因此,“市場最大的風險在于恐慌性的拋盤。”

??但他認為,政策比預想的要好,央行的預見性走在市場的前面。再疊加房地產專項調控政策的影響,下半年,棚改的進程會進一步放緩。在資金來源不充分的條件下,樓市將回歸“零增長”區間。

??但地方政府出現了很多不一樣的動作,會使得市場出現一定的“小亂”。歐陽捷認為,調控政策已經從城市細分到各個區域,“有的收緊,有的打壓,有的放松,有的刺激”。在這種情況下,部分區域市場難免會出現小幅波動,但并不影響大局。

??行業最終走向“高度寡頭”

??在外部環境不斷變化、市場保持微妙平衡的同時,行業的競爭態勢勢必會加劇。“這幾年,行業內的人員流動很大,但越是人員活躍,越說明行業不太好。”歐陽捷向21世紀經濟報道表示。

??他指出,就整體市場規模而言,房地產市場還沒到停止發展或下行的時段,而是在現有的規模上維持相當長的時間。但無論行業整體還是企業個體,都會面臨增長的“天花板”。

??其中,行業的“天花板”在于,總體規模很難再進一步擴大,增量市場面臨瓶頸。企業的“天花板”則體現在,隨著競爭的加劇,不同規模的企業會面臨不同的增長瓶頸。

??歐陽捷說,房地產市場的格局有著明顯的“寡頭化”趨勢。其中分為四個競爭階段:分散競爭、集中競爭、一般寡頭、高度寡頭。

??他認為,目前行業處在集中競爭的階段,其特征在于,8強房企的市占率在20%-40%之間。到2020年,市場可能進入一般寡頭階段,8強房企的市占率達到40%-60%。

??歐陽捷表示,直到進入高度寡頭階段,即8強房企市占率超過70%,市場才會趨于穩定,傳統房企的天花板則真正到來。但還需要8-10年的時間,行業才能進入這一階段。

??按照易居克而瑞的數據,今年上半年,TOP100房企總體銷售規模近4.6萬億元,同比增長36.5%。其中,TOP10房企的市場占有率為29.9%,TOP30房企的市占率則達到48.5%,均比2017年有明顯提高。

??歐陽捷認為,當行業進入高度寡頭階段時,格局在于:70%的市場被大型房企占據,剩余30%的市場,則會留給“小而美”的開發商。

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