深圳樓市特寫:在房價不再上漲的日子里
本文轉載自:第一財經日報 記者:陳淑貞 2018年11月14日 14:25 0

除去7月極微量的漲幅外,深圳房價始終處于微跌狀態,已連跌超過20個月。從5.5萬元/平方米的均價到5.4萬元/平方米,反映了多軍和空軍的持續博弈,這一仗,目前空軍微微領先。

關鍵字: 樓市 房價

??除去7月極微量的漲幅外,深圳房價始終處于微跌狀態,已連跌超過20個月。從5.5萬元/平方米的均價到5.4萬元/平方米,反映了多軍和空軍的持續博弈,這一仗,目前空軍微微領先。

??在深圳房價沒有上漲的日子里,樓市依然牽動千家萬戶的心。持幣觀望的購房者甚多,買與不買之間進退兩難;想賣房的小業主要割肉了,房地產造富時代落幕,要成交就必須調整心理預期;而以房地產交易為生的中介業,已流失了一撥從業者,依然堅守的中介面臨著驟降的客戶來訪量,無法簽單的日子成倍數增加;至于在年底沖業績的開發商,除了犧牲利潤空間換取去化,沒有更多選擇。

??調控和市場環境帶來的陣陣驚雷,正在重塑房地產業生態,信心和預期成為交易面前的一座大山。

??市場信心不足

??這不是深圳樓市最具觀賞性的時候,相比前期的血氣,房企們正在蟄伏,等待與沉默是新主題。

??今年,除了幾個房地產政策出臺的日子,深圳樓市找不到可載入史冊的節點,連開發商素來寄予厚望的金九銀十都暗淡無光。10月份,深圳一手住宅的成交均價為54071元/平方米,環比下降0.02%,成交套數為1835套,環比下滑18.35%。

??倏忽年底,在地方政府增加土地供應的意愿下,深圳地市迎來一波出讓高潮。在此之前,今年前八個月,全國土地流拍數量已近900宗,低迷程度直追2014年。深圳土地稀缺,縱然不至于流拍,但也是盛況難再。

??11月8日,深圳光明出讓兩塊宅地,其中一塊被北派房企金融街拿下,還有一宗尚不到觸及最高限價便被華潤置地拿下,匆匆收場。

??房企拿地,除了要有錢,還要有信心。但當下,融資利率已高達15%,融資難扼住了房企的咽喉。房企除了沒錢,也沒信心。一家近年在資本市場赫赫有名的內房企,其董事會主席開會時對下屬說,“還沒見過市場這么差的時候。”

??在剛過去的一周(11.05~11.11)里,深圳中原監測到,深圳有六個項目入市,其中三個項目含住宅產品,開發商推盤節奏加快,但一手住宅開盤去化僅一成。成交持續低迷,日光盤只能活在傳說中。

??三文(化名)來深七年,到了下最重要決定的時候。近十年來,樓市經歷過三次調整,分別是2008年、2011年與2014年,三文見證了兩次。他曾是堅定的看多者,但前兩次調整的時候資金不足,現在資金夠了,信心卻不足。

??“開發商年底折扣多,大家都說現在是上車置業的窗口期,但我還在猶豫。近期到深圳關外看了幾個項目樣板房,價錢能接受的項目又存在戶型或交通或朝向上的明顯缺陷,回市區看二手房,稅費又太高。”后市走向撲朔迷離,向上預期不再,在深圳,層層調控擠走絕大部分投機者后,像三文一樣持幣觀望的剛需、改善者不在少數。

??何飛揚(化名)現時是深圳鏈家中介,從業八年。“今年深圳落地比較重要的政策一是’三價合一’,一是限售,對剛需而言限售只是鎖住流動性,影響不大,但是‘三價合一’使二手房交易稅費大幅上漲,無疑是潑下一盆冷水。市場好的時候我一個月可以簽5張單,現在一個月有1張就不錯了。”

??根據深圳中原數據,10月份,深圳二手住宅成交量3787套,較上月下滑23.5%,除今年2月份春節影響成交只有3133套外,10月成交量創下近20月以來的最低值,市場成交持續低迷。并且,二手均價連續三個月下跌,跌至均價為52481元/平方米,幅度0.73%,并且是全市各區的成交均價皆下跌。

??據深圳市房地產中介協會數據,截止2017年底,深圳備案房地產經紀機構總數近1100家,門店數量3000余家,也意味著在過去的10月份中,深圳平均每家中介門店才成交一張單。

??降價仍在進行

??深圳聚集了最年輕的人群,最活躍的資本,這座城市曾是全國樓市的領頭羊,2016年10月4日出臺的“深八條”使深圳身份逆轉,除去7月極微量的漲幅外,深圳房價始終處于微跌狀態,已經連跌超過20個月。

??樓市偃旗息鼓。房價這樣長時間且持續性的下跌,無疑是宏觀調控和行業環境雙重作用下的市場反應。

??信心消散還在四處蔓延,至少在深圳,短期內看不到回暖的跡象。

??此前,大規模打折的房企還只有恒大——在全國范圍內針對近650個項目推出8.9折的優惠活動。再者,便是開發商三三兩兩地清盤。譬如在深圳,龍崗遠洋新天地項目就推出特價房,怡瑞達樂郡也推出“一口價”房源,坪山的泰富華悅都會也搞起團購價。

??但近日,佳兆業集團也宣布針對全國四大區域共36盤進行年終大沖擊,動員全體員工助去化,這無疑是一項大規模的清盤行動。

??何飛揚所在的區域是龍崗區,常年與寶安區霸占成交量最大的兩把交椅,是深圳剛需的首選之地,因為房價相對較低,下跌空間也較小。盡管如此,“現在也賣不動了。二手市場,業主的報價普遍下調了2~5個百分點,如果不是特別緊急的話業主也不掛牌賣了,如果著急賣,只能降價,現在賣不出好價錢。”

??一二手市場均呈現降價趨勢,作為支撐的信貸系統近期也顯示首套房貸利率出現下降,放款提速。

??一名深圳銀行業人士表示:“此前,深圳首套房貸放款時間快的話需要一個月至一個半月,但現在半個月左右就可以,首套房貸利率普遍還是上浮15%。”

??種種跡象均顯示窗口期的出現,盡管如此,目前的房價還不能為廣大市民所接受。市場瞬息萬變,圍繞深圳房價到底部的一系列問題仍難找到答案。每個抉擇或者說投資行為都帶有賭博性,買還是不買?

??11年前,深圳樓市也有相似場景,十字路口何去何從,歷史何其相似。

??談及房地產調控政策和市場環境,新世界中國董事兼行政總裁蘇仲強表示:“現在內地房地產市場的發展到了關鍵時刻,國家提出了‘房住不炒’,以前的發展模式已經不合時宜了,發展商要思考以后怎么轉型。”

??“深八條”后,深圳房價沒有上漲的兩年時間里,深圳圍繞房地產交易做進一步的政策布丁,限制住宅和公寓的出售年限,落實’房住不炒’出臺租賃試點方案,梳理閑置土地加強供給側改革,甚至進行二次房改,對深圳商品房、人才房、安居房以及公租房的住房供應結構進行調整,意圖通過干預,建立長效機制來引導房價平穩發展。

??上層設計帶來的改變還在緩慢滲透中,但與接地氣的市場仍隔著距離。11月11日下午,何飛揚帶客看房的路上接到一名買家的電話,買家2017年時從他手上成交的小三房,對比最新的業主掛牌報價還沒漲超過10萬,他隔著電話著急地發問,“小何我是不是要虧死了?房價還會跌嗎?現在能不能賣掉?”何飛揚瞬間回到現實。

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